En el contexto judicial español actual, los propietarios de viviendas y edificios se encuentran en ciertas ocasiones desprotegidos. A esto se añade el hecho de la aprobación de diferentes leyes que determinan cuáles son las garantías de una construcción en función de la fecha de la solicitud de la vivienda o del Certificado Final de Obra.
El 6 de mayo de 2.000, es la fecha de entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Anterior a esa fecha las garantías y responsabilidades de cualquier edificación estaban reguladas por el artículo 1.541 del Código Civil, en el que se estimaba una responsabilidad de diez años de todos los vicios ocultos. También establecía que si en el transcurso de ese plazo de tiempo se producía una reclamación, las garantías se ampliaban hasta quince años más. Este hecho es desconocido por muchos propietarios que teniendo un problema en su vivienda debido a una falta constructiva, deciden solucionarlo ellos directamente, sin reclamar la garantía legal.
Las edificaciones cuya solicitud de licencia de obra fueran posteriores al 6 de mayo de 2.000, se rigen por la LOE. En esta ley se establecían unas garantías en función del tiempo. Así se definía una responsabilidad en los acabados de un año, de instalaciones, aislamientos e impermeabilizaciones de tres años y diez años para la estructura del edificio. También obligaba al promotor a contratar un seguro por un período de diez años para la estructura.
El REAL DECRETO 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación marca un punto muy importante para la construcción en España. Este nuevo marco legislativo define unas directrices que hasta entonces no eran más que un conjunto de recomendaciones y criterios más o menos aceptados por lo que se llamaban Normas de la Buena Construcción. Con el nuevo Código Técnico de la Edificación disponemos de unas herramientas con las que se definen perfectamente los requisitos y las calidades mínimas que debemos exigir a cualquier edificación.
Si en nuestra propiedad tenemos un daño, un siniestro o una patología, lo primero que debemos conocer es las fechas de las licencias de obra y del Certificado Final de Obra. Con estos datos sabremos qué sistema de garantías tenemos, y si tenemos derecho a una compensación por los daños sufridos.